CLB Bất động sản TP. HCM kỷ niệm 1 năm thành lập

TTGĐ - Nhà đầu tư phải được phê duyệt 1/500 mới được công nhận là chủ đầu tư nhưng theo Luật Quy hoạch thì phải là chủ đầu tư thì mới được duyệt đồ án 1/500; ngoài diện tích đất của nhà đầu tư đã có sẵn thường còn bao gồm một phần đất như đất kênh rạch xen cài mà theo quy định đó là đất công, do Nhà nước quản lý...


Đó là những vướng mắc mà các doanh nghiệp bất động sản hay gặp khi thực hiện dự án nhà ở, được nêu lên lại hội thảo với chủ đề Chia sẻ quy trình thủ tục đầu tư Dự án nhà ở/ khu đô thị theo quy định mới của TP.HCM nhân kỷ niệm 1 năm thành lập của Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM. Ngoài ra, xuất hiện với vai trò chuyên gia tại hội thảo, ông Phan Trường Sơn - Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM và ông Phạm Trung Kiên - Phó phòng đăng ký đầu tư, Sở Kế hoạch và đầu tư TP.HCM, cũng giải đáp hướng giải quyết các vướng mắc trên cho doanh nghiệp.

Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM), cho biết hiện nay để triển khai một dự án phát triển nhà ở hay dự án bất động sản, sẽ liên quan trực tiếp đến 5 luật, gồm: Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản. Ngoài ra còn liên quan đến các quy định của các bộ luật khác có liên quan.

Về trình tự thủ tục, đầu tiên nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất (QSDĐ). Trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư để triển khai dự án, nhà đầu tư phải liên hệ Sở Kế hoạch đầu tư để được hướng dẫn thực hiện hồ sơ, để được UBND cấp chấp thuận chủ trương đầu tư.


Sau bước này, nhà đầu tư phải lập đồ án quy hoạch 1/500 dự án của mình, sau đó liên hệ sở Tài nguyên môi trường chủ trì phối hợp với Sở Tài chính... để được hướng dẫn thủ tục về chuyển mục đích sử dụng đất và giao thuê đất. Sau đó sẽ được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất (CNSDĐ).

Khi đã được cấp giấy CNSDĐ, chủ đầu tư liên hệ sở Xây dựng để thẩm định và tham mưu UBND thành phố ra quyết định công nhận chủ đầu tư.

Tiếp đến, chủ đầu tư phải thực hiện một bước nữa là lập hồ sơ để được chấp thuận nội dung đầu tư. Sau bước này mới xin giấy phép xây dựng, triển khai thi công xây dựng. Trong quá trình này lại liên quan đến Luật Kinh doanh Bất động sản, chủ đầu tư được huy động vốn, được ký kết hợp đồng, bán sản phẩm hình thành trong tương lai cho khách hàng. Nhưng ở đây cần lưu ý, việc bán sản phẩm cho khách hàng phải được Sở Xây dựng có văn bản xác nhận đủ điều kiện để được huy động vốn (ký kết hợp đồng mua bán).

Trong quá trình từ triển khai xây dựng đến khi công trình hoàn thành nghiệm thu, bàn giao cho khách hàng, cấp giấy chứng nhận đất ở và nhà ở cho khách hàng khi đó mới hoàn tất một quy trình quản lý thực hiện một dự án đầu tư phát triển nhà ở.

Theo ông Sơn, quy trình là vậy nhưng trong quá trình triển khai thực tế lại đang phát sinh một số vướng mắc, có độ “vênh” khi áp dụng một số quy định của các bộ luật. Ví dụ: Sau khi có kết luận chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư phải được phê duyệt đồ án 1/500, khi đó mới có cơ cấu sử dụng đất từng loại đất. Từ điều kiện này. Sở Tài nguyên và môi trường mới có cơ sở để tham mưu UBND thành phố ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất (MĐSDĐ), để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính rồi mới tiến tới được cấp giấy CNSDĐ. Sau khi cấp giấy CNSDĐ thì nhà đầu tư mới được công nhận là chủ đầu tư. Nhưng hiện nay, theo Luật Quy hoạch thì phải là chủ đầu tư thì mới được duyệt đồ án 1/500. Mà do chưa được công nhận chủ đầu tư thì sở Quy hoạch kiến trúc và UBND các quận/huyện căn cứ chiếu theo Luật Quy hoạch kiến trúc làm, là chưa đủ cơ sở để công nhận đồ án 1/500.


Ngoài ra, khi thực hiện hồ sơ chuyển MĐSDĐ, Sở Tài nguyên và môi trường trong quy định yêu cầu phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư. Tuy nhiên, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư thông tin còn hết sức cơ bản, chưa có đủ các nội dung dự án để căn cứ vào đó Sở Tài nguyên và môi trường tham mưu UBND thành phố ban hành quyết định chuyển MĐSDĐ cho từng loại đất, từ đó mới có sơ sở để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Hướng tháo gỡ những vướng mắc này, theo ông Sơn hiện nay UBND TP.HCM đã chủ động làm việc với các Bộ, Ngành tuy nhiên cũng cần thời gian nghiên cứu, từ đó kiến nghị Chính phủ, kiến nghị Quốc hội điều chỉnh luật. “Trong quá trình triển khai thực tế, sở Xây dựng TP.HCM đã chủ động báo cáo UBND thành phố giao các Sở, Ngành có liên quan (Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở Tài nguyên môi trường) có thể xem xét, xin ý kiến của các Bộ chủ quản từ đó tháo gỡ hai vướng mắc trên.

Ví dụ, vấn đề duyệt quy hoạch, cho phép nhà đầu tư được trình duyệt đồ án 1/500 và xem văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đó như là một văn bản chấp thuận đầu tư để thực hiện thủ tục, chuyển MĐSDĐ để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, để được cấp giấy CNSDĐ”, ông Sơn cho biết.

Trong khi đó, về thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, ông Phạm Trung Kiên, Phó phòng đăng ký đầu tư, Sở Kế hoạch và đầu tư TP.HCM, cho biết đối với các dự án có đất lúa, đất rừng phòng hộ khi xin phép quyết định chủ trương đầu tư để chuyển sang đất ở, hiện nay có hai quy trình. Quy trình thứ nhất, theo Luật Đất đai là yêu cầu phải được HĐND thông qua, hoặc xin ý kiến Thủ tướng tuỳ vào diện tích đất lúa đó dưới 10 ha hay trên 10 ha. Tuy nhiên, Luật đầu tư lại quy định chuyển mục đích sử dụng đất để quyết định chủ trương đầu tư lại là UBND cấp tỉnh/thành phố. Như vậy, ở đây phát sinh vướng mắc là xin HĐND để có chủ trương cho việc chấp thuận chuyển mục đích đất lúa sang đất mục đích khác trước hay là UBND tỉnh/thành phố quyết định chủ trương đầu tư để cho phép thực hiện dự án? Trong triển khai thực tế hiện nay, hướng thứ hai là UBND sẽ cấp quyết định chủ trương đầu tư trước, kèm theo điều kiện trong trường hợp HĐND không đồng ý thì sẽ xem xét lại chủ trương.

Một vướng mắc khác về thủ tục quyết định chủ trương đầu tư mà nhiều dự án bất động sản lớn đang gặp phải, đó là trong phần diện tích đất của dự án, ngoài diện tích đất của nhà đầu tư đã có sẵn và diện tích đất mà nhà đầu tư đã thương lượng mua lại, thường còn bao gồm một phần đất như đất kênh rạch xen cài. Theo quy định, đất kênh rạch là đất công, do Nhà nước quản lý. Mà quy định của Luật Đất đai thì đất công phải đấu giá để lựa chọn người sử dụng đất chứ không được giao đất trực tiếp. Tuy nhiên, những phần kênh rạch xen cài này, về cơ bản sẽ không đủ chỉ tiêu với kiến trúc để có thể đủ điều kiện thực hiện việc đấu giá, do đó nhà đầu tư muốn xin được làm luôn.

Đánh giá việc nhà đầu tư xin được chỉnh trang, xây dựng bờ kè đảm bảo lưu thông của nước cũng là một điều tốt, ông Kiên cho biết: “Sở Kế hoạch và đầu tư cũng có bàn với Sở Tài nguyên môi trường, theo hướng báo về Tổng cục Đất đai của Bộ Tài nguyên môi trường. Đối với một số trường hợp, Tổng cục Đất đai cũng đã có trả lời, là trường hợp đối với những diện tích đất kênh rạch xen cài không đủ chỉ tiêu kiến trúc thì UBND thành phố có thể xem xét để giao đất, thuê đất luôn cho nhà đầu tư làm dự án (để chỉnh trang, xây kè). Tuy nhiên những trường hợp này Tổng cục Đất đai cũng rất cẩn thận là tuỳ từng trường hợp để lấy ý kiến xem xét tính chất của từng khu đất khác nhau”.

Một nội dung nữa cũng hay gặp phải, đó là trường hợp nhận chuyển nhượng hoặc đất từ người dân có đất nông nghiệp. Theo quy định hiện nay của Luật Đất đai, các doanh nghiệp không thể được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đất nông nghiệp để làm dự án, trừ trường hợp cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Theo ông Kiên khi nộp hồ sơ lên Sở Kế hoạch và đầu tư phát sinh vấn đề nhà đầu tư chỉ ký một thoả thuận với người dân thì như vậy có đủ cơ sở pháp lý thể hiện quyền của người sử dụng đất để xin phép UBND cấp tỉnh/thành phố quyết định chủ trương đầu tư hay không? Phát sinh vấn đề quyền sử dụng đất đã có hay chưa khi mà anh chỉ có một thoả thuận thôi chứ chưa được ghi nhận là người sử dụng đất trên sổ, chưa được ký hợp đồng chuyển nhượng đất? Điều này sở cũng đã chủ động liên hệ Bộ Kế hoạch và đầu tư và Bộ Tài nguyên và môi trường. Bộ Kế hoạch và đầu tư về cơ bản đã thống nhất, là có thể coi các thoả thuận giữa các bên làm cơ sở để nhà đầu tư xin quyết định chủ trương đầu tư thực hiện dự án.

Nguyên Khánh
Bài viết đóng góp, xin gửi về email: tiepthigiadinhonlines@gmail.com

Tiếp Thị Gia Đình Online ©

Email: tiepthigiadinhonline@gmail.com
Ghi rõ nguồn Tiếp Thị Gia Đình Online khi phát hành lại những thông tin này!

Địa chỉ tòa soạn : Lầu 4 Tòa nhà VID1 - số 115 đường Trần Hưng Đạo, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội
ĐT: 04.68014594 - Fax: 04.68014595